L'ensemble de la proposition de loi visant à simplifier la sortie de l'indivision et la gestion des successions…

Mesdames, Messieurs, La question des logements vacants, dans le contexte actuel de crise du logement, est une problématique épineuse à laquelle il faut s’attaquer. En effet, d’après l’Observatoire des Territoires, il y avait 91 300 logements vacants sur les quelques 34 995 communes de France métropolitaine et d’Outre‑mer en 2021. Parmi ces logements, on retrouve notamment des biens en attente de règlement d’indivision post‑communautaires ou successorales. Or, d’après un rapport de l’Inspection générale de la justice de 2021, ces contentieux font partie des dossiers civils longs et complexes. En effet, lors d’une succession, le patrimoine du défunt peut échoir à plusieurs héritiers qui se retrouvent alors en situation d’indivision. Chaque indivisaire devient propriétaire d’une quote‑part du patrimoine successoral. Face à cette situation, le code civil offre à toutes les parties des droits contradictoires. D’un côté, en vertu de l’article 815 du code civil, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué ». De l’autre, l’article 545 du code civil dispose que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété ». Ce faisant, lorsqu’un indivisaire veut sortir de cette situation, il peut se retrouver confronté au refus de ses co-indivisaires; la succession est alors bloquée. Cette situation est susceptible de durer longtemps, très longtemps, et certaines indivisions successorales litigieuses durent depuis 20, 30 ou 40 ans. Ainsi, nous assistons à la multiplication des biens immobiliers en état d’abandon, que ce soit la conséquence d’indivisions conflictuelles ou de successions vacantes, lorsqu’aucun héritier n’a pu être trouvé. La Direction nationale d’intervention domaniale (DNID) évalue à 22 % du stock immobilier total disponible (soit plus de 5 500 immeubles en 2022) ces immeubles en succession vacante, parfois à l’abandon depuis de nombreuses années. Ces biens vacants sont source de nuisances importantes pour le voisinage (squats, biens menaçant ruine, etc.). Les exemples de biens laissés à l’abandon sont particulièrement nombreux dans les territoires ruraux, où les communes sont perdantes à plus d’un titre: perte de foncier bâti dans un contexte de zéro artificialisation nette des sols, immeubles à haute valeur historique menaçant ruine qui occasionneront un surcoût de rénovation important, voire un risque de démolition pour les biens occasionnant péril, etc. Il en résulte de nombreuses complications justifiant de faire évoluer le cadre juridique en vigueur. Les intérêts sont nombreux: anticiper l’abandon de biens immobiliers, faciliter la résolution de conflits familiaux, faciliter la mobilité foncière, délestage de dossiers en sommeils pour les notaires, délestage du juge, opportunité de clore une succession trop longtemps bloquée, opportunité pour les collectivités territoriales désireuses d’aménager le foncier bâti de la commune, etc. Dans un contexte où 4,1 millions de personnes sont mal‑logées en France ([1]), la lutte contre les logements vacants doit être une priorité. L’article 1 vise à la création d’une base de données relative au recensement des biens abandonnés. L’objectif est d’avoir une cartographie précise de ces biens et de mesurer l’ampleur du phénomène à grande échelle. L’article 2 vise à mettre fin aux indivisions comprenant au moins un indivisaire dont la succession est déclarée vacante. Dans l’exercice de sa mission de curateur à succession vacante (art. 809 à 810‑12 C. civ.), la DNID est amenée à réaliser l’inventaire estimatif des actifs immobiliers des successions dont la gestion lui est confiée, afin de désintéresser les créanciers déclarés. À ce titre, elle se trouve fréquemment confrontée à des situations d’indivision sur des biens immobiliers. Dans ce cas, la DNID s’efforce d’identifier et de prendre contact avec les autres indivisaires afin d’envisager dans les meilleurs délais une sortie amiable de l’indivision, qui pourra prendre la forme d’une cession de la quote‑part de la succession gérée à l’un ou plusieurs des indivisaires, ou la vente du bien indivis à un tiers en concours avec les indivisaires et le partage du prix de vente. Toutefois, la DNID se heurte bien souvent à des difficultés d’ordre pratique lorsque: – les autres indivisaires peuvent être taisants, récalcitrants, introuvables ou même non identifiables; – le bien indivis est de faible valeur et/ou en état de délabrement (ruines, friches, etc.), les démarches pour sortir de l’indivision étant jugées trop coûteuses au regard de la valeur du bien. Or, la législation actuelle répond imparfaitement aux impératifs et difficultés de gestion de la DNID. L’article 2 vise donc à faire évoluer la réglementation, notamment lorsque le bien est de faible valeur ou dégradé, et/ou qu’il est en indivision entre de très nombreuses personnes, dont certaines sont non identifiées ou introuvables. La DNID pourrait ainsi vendre mieux et plus rapidement les immeubles, éviter leur dégradation et diminuer leurs coûts de gestion. L’article 3 a vocation à simplifier le partage des biens indivis et à raccourcir les délais des litiges suite à des successions. En effet, si le recours amiable est de manière générale à privilégier dans la plupart des matières, il apparaît que cela ne fonctionne pas en matière d’indivision litigieuse. De fait, il suffit à l’indivisaire qui ne souhaite pas vendre de ne pas participer à la procédure de partage amiable par la politique de la « chaise vide » pour faire traîner l’affaire en longueur. Le 1° a pour objectif d’étendre le bénéfice de l’article 815‑7‑1 à tout le territoire (et non plus aux seuls départements de Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Saint‑Martin) afin de permettre à un indivisaire d’effectuer des travaux d’amélioration, réhabilitation et de restauration de l’immeuble, ou encore de le donner à bail à titre d’habitation principale, et ce lorsqu’un immeuble indivis à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel est vacant ou n’a pas fait l’objet d’une occupation effective depuis plus de deux années civiles. Cette mesure suit un but d’intérêt général dans le contexte de crise du logement que nous connaissons, dans la mesure où elle évite qu’un logement habitable tombe en décrépitude ou ne soit laissé vacant. Il semble donc particulièrement nécessaire que ce dispositif ne soit plus seulement applicable en outre‑mer mais sur l’ensemble du territoire de la République. Le 2° vise à permettre aux indivisaires présents à un partage amiable d’imposer la décision prise d’un commun accord à ceux qui essaieraient de se soustraire à la négociation de manière dilatoire. Les 3° et 4° étendent le principe de la loi n° 2018‑1244 du 27 décembre 2018 visant à faciliter la sortie de l’indivision successorale et à relancer la politique du logement en outre‑mer, dite « loi Letchimy », qui autorise les indivisaires d’une succession ouverte depuis plus de dix ans représentant la majorité des droits indivis, à provoquer la vente ou le partage des biens immobiliers indivis. La réussite de ce dispositif outre‑mer pour réduire le nombre de biens vacants, permet de nourrir de solides espoirs quant à la réduction du stock de successions bloquées et à la récupération de foncier sur tout le territoire, tout en diminuant fortement la durée pendant laquelle un bien peut rester à l’abandon dans ce cas de figure. Ce dispositif serait également transitoire, initialement applicable jusqu’en 2028, puis prolongé jusqu’en 2038 par la loi du 9 avril 2024 relative à la lutte contre l’habitat dégradé. Enfin, le II vise à supprimer les articles 1 à 3 de la loi Letchimy qui sont ainsi codifiés dans le droit commun. L’article 4 étend le principe de la voie de juridiction gracieuse de la loi du 1er juin 1924 du droit local alsacien‑mosellan au droit civil, afin de ne pas réserver la possibilité d’un recours en justice uniquement si une procédure de partage amiable a été réalisée. À terme, l’objectif serait de transposer la procédure de partage judiciaire qui fonctionne beaucoup mieux en Alsace‑Moselle comparé au reste de la France. Il appartiendra par la suite au ministère de la justice de procéder aux modifications du code de procédure civile. – 1 –

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