SCI et holding : quels impôts, lesquels peuvent être évités, et comment

Dans les comptes rendus de séance de l'Assemblée nationale chargés (du 18 juillet 2024 au 21 juillet 2026), les interventions qui emploient les mots du dossier :

Interventions en séance publique de l'Assemblée nationale qui emploient ces mots. Une mention ne dit pas la position de l'orateur.

1. 2025

   Remonter des dividendes d'une filiale vers une holding est imposé à 1,25 % au maximum, pas 0 %

   Le CPO chiffre le régime mère-fille : la quote-part pour frais et charges (5 % du dividende, taxée à l'IS) fait que le transfert de la filiale vers la holding est imposé à un taux effectif de 1,25 % au maximum — 0,25 % seulement en cas d'intégration fiscale.

   officiel Conseil des prélèvements obligatoires (Cour des comptes), Corriger les principales distorsions de l'imposition du patrimoine · source

1. 2005

   La loi PME de 2005, qui porte l'exonération du pacte Dutreil à 75 %

   Son article 28 porte l'exonération de droits de mutation à titre gratuit du pacte Dutreil de la moitié à 75 % de la valeur des titres transmis.

   officiel Parlement (loi n° 2005-882) · source

2. 2017

   La loi de finances pour 2018, qui crée l'impôt sur la fortune immobilière (IFI)

   Son article 31 institue l'IFI (seuil d'assujettissement de 1 300 000 €) et exonère les biens immobiliers affectés à l'activité professionnelle réelle du redevable, y compris via une société à l'IS sous conditions de fonction et de détention.

   officiel Parlement (loi n° 2017-1837) · source

1. Ce que SIRENE dit déjà : combien de structures, réellement

Ce dépôt charge déjà le répertoire SIRENE en entier (ref.unite_legale, 13 millions d'unités légales) — jamais surfacé jusqu'ici sous cet angle. Parmi les structures actives aujourd'hui :

Une SCI sur cinq environ des structures actives recensées ici est une société civile immobilière — un ordre de grandeur, pas un chiffre sur les seules SCI « à but d'optimisation » : la plupart portent un bien familial ou professionnel unique, sans aucun montage fiscal particulier.

2. La SCI : transparence fiscale (IR) ou société opaque (IS)

Une SCI est par défaut soumise à l'impôt sur le revenu : c'est une société de personnes au sens de l'article 8 du code général des impôts (CGI). Elle peut opter pour l'impôt sur les sociétés (IS), une option en principe irrévocable.

SCI à l'IR — la transparence fiscale, pas une exonération. Les revenus fonciers ne sont pas imposés au niveau de la société : chaque associé déclare sa quote-part et la paie à son propre taux marginal d'impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux (17,2 %). Aucune magie d'exonération — l'impôt existe toujours, seulement réparti entre associés selon leurs parts. Exemple pédagogique : un bien loué 15 000 € par an, 3 000 € de charges déductibles, soit 12 000 € de résultat imposable ; pour un associé dans la tranche à 30 %, l'imposition combinée (IR + PS) est de 47,2 %, soit 5 664 € pour cet exemple.

SCI à l'IS — l'amortissement réduit l'impôt annuel, mais le reporte à la revente. Le bâti (hors valeur du terrain) peut être amorti comptablement sur sa durée d'usage (25 à 30 ans en général), ce qui réduit le résultat imposable chaque année. Sur le même exemple : un bâti de 240 000 € amorti sur 25 ans (9 600 € par an), le résultat imposable tombe à 2 400 €, taxé au taux réduit d'IS de 15 % (jusqu'à 42 500 € de bénéfice, sous conditions — article 219 du CGI) : 360 € d'impôt, contre 5 664 € à l'IR sur le même exemple.

Ce que cet avantage annuel déplace, il ne l'efface pas. À la revente, la plus-value professionnelle se calcule sur la valeur nette comptable (prix d'acquisition moins les amortissements déjà déduits), pas sur le prix d'acquisition réel — et ne bénéficie d'aucun abattement pour durée de détention, contrairement au régime des particuliers. Sur l'exemple : un bien acheté 300 000 €, amorti de 96 000 € sur dix ans, revendu 350 000 € :

Chaque euro d'amortissement qui a réduit l'impôt annuel réapparaît, des années plus tard, dans une plus-value professionnelle plus élevée — l'IS ne supprime pas l'impôt, il le déplace dans le temps et lui retire l'abattement dont bénéficie un particulier.

3. SCI et transmission : le mécanisme du fractionnement dans le temps

La transmission d'un bien immobilier bénéficie, en ligne directe (parent à enfant), d'un abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans (articles 779 et 784 du CGI), puis d'un barème progressif de 5 % à 45 % au-delà (article 777 du CGI). Transmettre le bien directement ne mobilise cet abattement qu'une seule fois. Transmettre des parts de SCI, progressivement, permet de fractionner la donation en plusieurs vagues espacées de 15 ans, mobilisant l'abattement à chaque cycle plutôt qu'une seule fois.

Exemple pédagogique — un couple transmettant à deux enfants (quatre couples parent-enfant, chacun avec son propre abattement de 100 000 €), comparant une transmission directe en une fois contre deux donations de parts espacées de 15 ans :

L'effet de seuil est net, et honnête à montrer tel quel : sur un bien d'une valeur inférieure au total des abattements mobilisables (300 000 € ici), le montage ne change rien — les droits sont déjà nuls dans les deux cas. Sur un bien dont la valeur correspond à peu près à deux fois le total des abattements (800 000 €), l'effet est total. Sur un bien très supérieur (2 000 000 €), l'écart existe mais se réduit en proportion : le barème progressif finit par s'appliquer dans les deux cas, aucun montage ne supprime l'impôt au-delà d'un certain montant. Le mécanisme ne fait disparaître aucun impôt : il change le rythme et le découpage de la transmission, un avantage qui grandit avec le temps disponible avant la succession, pas avec la seule volonté du contribuable.

Un facteur non chiffré ici : la valorisation des parts de SCI fait parfois l'objet d'une décote (illiquidité, occupation du bien) par rapport à la valeur du bien détenu en direct — une pratique reconnue par la jurisprudence (Cour de cassation, chambre commerciale, 9 février 2022, n° 19-22.861) mais sans taux fixé par la loi, au cas par cas : non intégrée au tableau ci-dessus, qui reste construit sur la valeur pleine du bien.

4. La holding : remonter les bénéfices sans les distribuer

Une holding est une société qui détient des participations dans d'autres sociétés (ses « filiales »). Le mécanisme central, le régime mère-fille (articles 145 et 216 du CGI), permet à une holding détenant au moins 5 % du capital d'une filiale depuis au moins deux ans de recevoir ses dividendes presque intégralement exonérés d'impôt sur les sociétés — mais pas totalement : une quote-part de frais et charges de 5 % du dividende reçu est réintégrée au résultat imposable de la holding et taxée normalement.

Le point le plus souvent absent du débat public : un dividende n'est jamais de l'argent qui n'a pas encore été taxé. Une filiale ne peut distribuer que ce qu'il lui reste après avoir payé l'impôt sur les sociétés sur son bénéfice — le régime mère-fille s'applique à cet argent déjà amputé de l'IS, pas au bénéfice brut. C'est l'impôt déjà acquitté à ce premier étage, presque jamais cité quand on parle du « taux effectif de 1,25 % » du régime mère-fille, qui change entièrement la lecture du mécanisme.

Ce n'est pas une exonération totale, et le chiffrage exact en est vérifiable, à chaque étage. Exemple pédagogique : une filiale réalise 100 000 € de bénéfice avant impôt. Elle paie d'abord l'IS au taux normal de 25 % (une filiale de cette taille dépasse le seuil de 42 500 € de bénéfice au-delà duquel le taux réduit de 15 % réservé aux PME ne s'applique plus) — soit 25 000 € d'impôt sur les sociétés, déjà acquittés avant qu'un seul euro ne puisse être distribué. Il ne reste que 75 000 € à distribuer. Sur ces 75 000 € remontés vers la holding, 5 % (3 750 €, la quote-part) sont taxés à l'IS (25 %), soit 937,50 € — un taux effectif de 1,25 % sur la somme remontée, pas sur le bénéfice initial. En cumulant les deux étages, l'impôt déjà payé avant même que l'argent ne soit dans la holding s'élève à 25 937,50 €, soit près de 26 % du bénéfice initial — très loin du 1,25 % isolément cité. Si la holding et sa filiale optent pour l'intégration fiscale (article 223 A du CGI, détention d'au moins 95 %), la quote-part tombe à 1 %, ramenant le cumul à 25 187,50 €, environ 25,2 % — la Cour des comptes chiffre elle-même cette mécanique dans un rapport de décembre 2025 sur la fiscalité du patrimoine (voir Enjeux ci-dessus).

Le point pédagogique central : la holding déplace QUAND l'impôt est dû, pas si. Tant que l'argent reste dans la holding (une pratique parfois qualifiée de « cash box »), l'impôt déjà payé (les ~26 % ci-dessus) reste le seul dû. L'impôt plein (prélèvement forfaitaire unique de 30 % sur les dividendes, au niveau de la personne physique) n'intervient qu'au moment où l'argent est effectivement distribué à l'associé — pas avant. Sur le même exemple, si les 74 062,50 € restants dans la holding après la quote-part étaient intégralement distribués à l'associé personne physique, le PFU ajouterait 22 218,75 € — portant le total cumulé, du bénéfice initial de la filiale jusqu'au revenu net de l'associé, à 48 156,25 €, soit un peu plus de 48 % des 100 000 € de départ. Une holding qui ne distribue jamais rien à son actionnaire personne physique ne lui a, par construction, procuré aucun revenu taxable — mais ne lui a pas non plus procuré de revenu du tout.

Le Pacte Dutreil, pour la transmission de l'entreprise elle-même (article 787 B du CGI, exonération portée à 75 % de la valeur transmise par la loi du 2 août 2005 — voir le Cadre ci-dessus), s'applique aussi aux holdings dites « animatrices » de leur groupe. Un durcissement réel et récent mérite d'être signalé : la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) a porté la durée de l'engagement individuel de conservation de 4 à 6 ans, portant la durée totale minimale (engagement collectif de 2 ans puis individuel) à 8 ans — pas 6 ans comme le régime l'imposait depuis 2008, pour les transmissions à compter du 21 février 2026.

5. L'IFI : la SCI ne protège pas, la holding professionnelle peut exonérer

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI, créé par la loi de finances pour 2018 — voir le Cadre ci-dessus) frappe chaque année les actifs immobiliers nets dont la valeur dépasse 1 300 000 €, quel que soit le montage utilisé pour les détenir. C'est là que les deux mécanismes de ce dossier divergent nettement.

La SCI ne protège de rien face à l'IFI. Que le bien soit détenu en direct ou via une SCI (à l'IR ou à l'IS), sa valeur — ou celle des parts sociales qui le représentent — entre dans l'assiette taxable de l'associé personne physique, à due proportion de sa quote-part. Interposer une SCI ne change ni le montant, ni le redevable de l'IFI : c'est un impôt qui regarde à travers la structure, par construction (article 965 du CGI).

La holding, à une condition précise, le peut. L'article 975 du CGI exonère un bien immobilier d'IFI quand il est affecté à l'activité professionnelle réelle de son propriétaire — y compris via une société soumise à l'IS, à condition que le redevable y exerce une fonction de direction effective et rémunérée, et détienne au moins 25 % des droits de vote. Un immeuble logé dans une holding qui exploite réellement une entreprise peut donc échapper à l'IFI ; le même immeuble logé dans une « cash box » qui ne fait qu'accumuler des liquidités, non — l'exonération suit l'activité réelle, pas la seule forme juridique.

Ce que les chiffres montrent, commune par commune. La DGFiP publie chaque année le nombre de redevables et le patrimoine moyen à l'IFI, mais seulement pour les communes de plus de 20 000 habitants comptant plus de 50 redevables — 237 communes en 2025, loin des 34 875 communes de France. Parmi elles, 106 230 foyers redevables sont comptés, avec un patrimoine moyen qui varie de 1,8 à 3,8 M€ selon la commune. Sans surprise, les arrondissements de l'ouest parisien dominent : Paris 16ᵉ (10 159 redevables), Paris 7ᵉ (4 558) et Neuilly-sur-Seine (4 091) concentrent, à eux seuls, plus de redevables que la plupart des départements entiers.